Правила продажи и покупки доли в квартире

Если Вы решили купить или продать долю в праве собственности на недвижимое имущество, то должны помнить что успех реализации Ваших замыслов зависит не только от Вас, но и от действий (или противодействия) совладельцев имущества.

Общая собственность на имущество - это собственность двух или более лиц на это имущество. Имущество может находиться в долевой собственности, когда определена доля каждого собственника в праве собственности или в совместной собственности, когда доля каждого не определена

Если доли в праве общей собственности определены и Вы являетесь владельцем доли собственности, то при продаже имущества должны помнить о правиле преимущественной покупки.

В чем суть правила

Данное правило определено 250 статьей Гражданского кодекса РФ, в которой сказано: если участник долевой собственности намеревается  продать свою долю постороннему лицу, то вначале он должен предложить купить свою долю другим сособственникам данного имущества, которые имеют право преимущественной покупки перед третьими лицами по покупке данной доли. В соответствии с требованиями законодательства Вы обязаны письменно известить сособственников имущества о предстоящей продаже. В течение 30 дней с момента извещения сособстевенники имеют право выкупить продаваемую долю или отказаться от ее покупки. Если за указанное время никто из сособственников не приобретет долю в имуществе, либо все откажутся от ее покупки продавец имеет право продать свою долю любому третьему лицу, но на условиях предложенных сособственникам. Нужно помнить, что как только Вы известили собственников о продаже Вами доли у Вас могут появиться первые проблемы.

 Как оповестить других лиц 

Есть несколько способов извещения:

- Вы можете известить их устно или по телефону и попросить их в случае отказа от покупки оформить свой отказ у ближайшего нотариуса. В данном случае Продавец исполнит свои обязательства перед сособственниками, так как на руках у продавца будут оформленные отказы, которые и будут как подтверждением уведомления о продаже, так  и решения принятого сособственником по предложенной покупке. Если у Вас на руках есть отказы от всех сособственников помещения, то Вы можете оформить сделку продажи доли третьему лицу не дожидаясь 30 дневного срока со дня уведомления.  К сожалению, такой сценарий  развития событий случается крайне редко. 

- Вы можете направить сособственникам письмо-извещение о предстоящей продаже доли, в котором будут указаны цена и другие условия продажи. Извещения  необходимо направить  заказным письмом с уведомлением о вручении. Если Вам не известно где сейчас проживает сособственник Вы можете направить письмо по последнему известному месту жительства участника долевой собственности. Если сособственник отбывает наказание, письмо отправляется через начальника исправительно-трудовой колонии, тюрьмы.  

Если желающих купить несколько...

Если несколько сособственников выразили желание приобрести Вашу долю, то право выбора покупателя принадлежит продавцу. Вы можете выбрать любого из сособственников готового приобрести Вашу долю.

   Продажа доли сособственнику.

 Если Вы с самого начало договорились с одним из собственников общего имущества о продаже ему доли, то у Вас отсутствует обязанность по уведомлению других сособственников о своих намерениях, так как правило преимущественной покупке действует при намерении продать своию долю третьим лицам.

  За сколько продавать долю

Необходимо помнить, что 1/2 доля в квартире стоит всегда дешевле чем 1/2 квартиры. Вы можете посчитать, что если квартира стоит 5 000 000 руб, то  Ваша 1/2 доли будет стоить 2 500 000 рублей, но это не так.  Покупателя на долю в квартире найти всегда труднее и стоит она гораздо дешевле, так как цифры на бумаге в долях трудно обозначить в самом имуществе физически. По закону может быть произведен выдел доли в натуре, но в городской квартире это практически невозможно. Если же Вы владеете долей в отдельно стоящем доме, то раздел в натуре может быть произведен при устройстве отдельных входов для каждого из дольщиков, санузла, кухни. При таких условиях найти покупателя на долю в доме гораздо проще, чем в квартире  и цена, за которую можно продать такую долю, гораздо выше.

Как оценивается доля в квартире и насколько трудно её продать

При оценке доли в квартире необходимо учесть следующие факторы:

размер доли в общей собственности;

доступ в квартиру;

количество комнат в квартире и их изолированность;

где находится квартира;

отношения с другими собственниками жилья, могут ли они препятствовать вселению новому собственнику;

Все они влияют на стоимость продаваемой доли в квартире. Необходимо помнить, что если бы продавалась вся квартира, а не только Ваша доля, то за проданную Вами долю Вы получили бы от 30 до 50 процентов больше, чем если Вы продаете только Вашу долю.

Если Вы согласны купить, но времени до истечения уведомления о продаже осталось мало...

Если Вы получили уведомление о продаже доли, то должны помнить, что у Вас есть ровно один месяц со дня извещения. Законом не предусмотрены какие-либо обстоятельства для увеличения данного срока и обязанности  продавца продать долю Вам, а не третьим лицам. То есть, если Вы не обладаете достаточной суммой, что бы в 30-дневный  срок выкупить долю, то Вам необходимо либо договориться с продавцом, либо отказаться от данной покупки. Закон не обязывает продавца ждать более одного месяца и это только его право по истечение месяца продать долю Вам или третьему лицу. 

Бывает так, продавец извещает других собственников о продаже и один из собственников согласен на покупку, вот только не укладывается в отведенные законом 30 дней.

Если продавец  скрыл от Вас желание продать свою долю, не уведомил Вас, а Вы хотите ее приобрести...

Если продавец не уведомил Вас о продаже своей доли, а Вы хотели ее приобрести то для решения данного вопроса Вам будет необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о переводе на Вас прав и и обязанностей покупателя.  Сделать это возможно в течение 3-х месяцев согласно статьи 250 Гражданского кодекса РФ

 Покупка/продажа доли квартиры с нами - это просто!