На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Совершайте покупку после просмотра квартиры

Если Вы решили купить квартиру, то лучшее время для просмотра - дневное. Вечером, в темное время суток Вы можете не увидеть непривлекательный вид из окна, например, на площадку с контейнерами для мусора или в окна соседнего дома, которые находятся на расстоянии "вытянутой руки". Внимательно осмотрите в квартире системы коммуникации, так как беспечность при их осмотре в дальнейшем может привести не только к смене обстановки в вашей ванной комнате, но и к ремонту у нижних соседей.

При осмотре квартиры лучше всего иметь на руках план квартиры на котором необходимо указать:

- площадь квартиры, комнат, кухни;

- куда выходят окна, на какую сторону света;

- что открывается из окна (двор-колодец, мусорные ящики или детская площадка, парк и др.);

- что находится рядом за стенами квартиры (соседняя квартира, лифт, мусоропровод и др.);

- кто живет в соседних квартирах;

- что находится выше и ниже Вашей квартиры, например, подвал, магазин, соседние квартиры и др.;

Задайте несколько вопросов Продавцу и проверьте его слова сами:

- как далеко находится автобусная остановка и метро;

- далеко ли находятся школа, детский сад, поликлиника;

- есть ли рядом магазины;

- есть ли места для парковки машины рядом с домом;

Чем тщательнее Вы осмотрите квартиру и окрестности рядом с домом, тем больше Ваши впечатления будут соответствовать действительности.

Проверите продавца

При подготовке к сделке и ее проведении необходимо руководствоваться несколькими правилами:

не покупайте квартиру, если от имени продавца выступают по доверенности. Продавец может отменить доверенность в любой момент и об этом будет знать только сам продавец. По этой причине может оказаться, что на момент регистрации сделки в Росреестре доверенность будет недействительна, а сделка может быть оспорена самим продавцом в суде.

постарайтесь не приобретать недвижимость у продавца, зарегистрированного в другом регионе. Часто мошенники используют подставных людей, проживающих где-нибудь в деревне, которых потом сложно найти. Если у Вас такой случай проверьте всю историю предыдущих сделок с удвоенной тщательностью;

уточните у продавца цель продажи квартиры. Если продавец не может внятно объяснить цель продажи или в его объяснениях отсутствует какая-либо логика тщательно проверьте историю квартиры. Недвижимость всегда выгодный и ликвидный товар и важно понимать, почему квартиру продают, что бы в дальнейшем избежать неприятностей. Отсутствие серьезного повода для продажи - повышенный риск для покупателя.

убедитесь в том, что продавец дееспособен. Ограниченно дееспособными могут быть зависимые люди (алкоголики, наркоманы). Проверьте документы продавца, в случае необходимости попросите предоставить определенные медицинские справки. Если поведение продавца вызывает сомнения предложите ему в день проведения сделки провести освидетельствование у психиатра и представить медицинское заключение о его дееспособности.

проверьте: не нарушаются ли права несовершеннолетних, не зарегистрированы ли в данном помещении отказавшиеся от приватизации или признанные безвестно отсутствующими, или умершими;

подумайте о том. стоит ли приобретать недвижимость если на нее могут, даже теоретически, претендовать другие, например, бывший супруг или наследники. Если Вы все таки решились приобрести такую недвижимость - подстрахуйте себя грамотно составленным договором купли-продажи, оговорив обязательства продавца из денежных средств, полученных от реализации жилого помещения, возместить третьим лицам их убытки. А для большей уверенности заключите договор страхования титула.

Проверите квартиру

Обязательно проверьте историю всех регистрационных действий по приобретаемой квартире или комнате и оснований возникновения права. Убедитесь в том, что квартира не находится в залоге и в отношении данного жилого помещения нет других обременений. Уточните, не является ли данная квартира (комната,дом) предметом рассмотрения спора в суде. Изучите историю регистрации и снятия с регистрации лиц в данном жилом помещении. Внимательно изучите правоустанавливающие документы, а если необходимо дополнительно проверьте их подлинность. Например, если право собственности было зарегистрировано на основании решения суда убедитесь в том, что данное решение суда подлинное, обратившись в вынесший решение суд.

Если Вы решили, что квартира Вам подходит...

Обсудите с продавцом:

- содержание договора купли-продажи;

- способы расчетов по договору, в том числе содержание договора на аренду банковской ячейки (если избран такой способ) и правила доступа к ней;

- определите порядок обмена между продавцом и покупателем актами приема-передачи жилого помещения и расписками, в том числе их содержание;

Помните! Грамотно составленный договор купли-продажи квартиры, в котором оговорены все детали способа расчета по договору, порядка и сроков снятия с регистрации физических лиц, фактического освобождения квартиры и наличие документального исполнения сторонами договоренностей ( расписки, акты и пр.) поможет сторонам свести к минимуму возможные риски при проведении сделки и избежать негативных последствий в будущем.

Обязательно проверьте порядок отчуждения имущества:

- если квартира продается "срочно". Возможно у продавца уже возникли проблемы и он хочет как можно быстрее избавиться от данного имущества и получить за него расчет. Например, возникли какие-то наследники, о которых он не знал, банк за кредит требует наложения ареста на имущество и др. Или продавец предполагает, что могут возникнуть претензии со стороны третьих лиц;

- если квартира продается значительно ниже рыночной цены ( с большой скидкой). Возможно с имуществом имеются какие-то скрытые проблемы, так как такое поведение продавца, как правило продиктовано какими-то внешними факторами или внутренними дефектами в самой квартире;

- если квартира продается по доверенности и представители собственника скрывают все данные о собственники и препятствуют личному знакомству с ним. Возникает вопрос не является ли собственник лишь подставным лицом в мошеннических сделках или его вообще уже нет в живых;

- если покупателям не предоставляется полный пакет документов по квартире, необходимый для совершения сделки. Возможно они просто отсутствуют у продавца или готовятся поддельные экземпляры, которые будут представлены непосредственно в момент подписания договора и сдачи его на регистрацию, что бы у покупателя отсутствовала возможность их дополнительной проверки;

Проведите техническую экспертизу приобретаемого жилья:

Если необходимо проведите техническую экспертизу, так как на вторичном рынке недвижимости Вы имеете большую вероятность столкнуться с изношенными коммуникациями, вздутием полов, протечек потолка и т.п. Для того, что бы реально оценить возможные вложения после покупки квартиры необходимо привлечь специалистов в данном вопросе, которые могут дать письменное заключение о достоинствах и недостатков технического состояния жилого помещения на момент проверки.

При необходимости не оформляйте покупку квартиры без профессиональной технической экспертизы.

Запомните несколько простых правил:

Подписывайте любые документы только после тщательного прочтения, а в некоторых случаях только после консультации с юристом. Если Вам отказывают предоставить документы заранее и не дают времени для ознакомления с ними, а требуют подписания "прямо сейчас" откажитесь от сделки, так как в спешке Вы, возможно, не сможете правильно оценить некоторые детали, которые впоследствии могут привести к возникновению проблем.

Требуйте, что бы приобретаемое жилье было свободно от зарегистрированный лиц еще до подписания договора купли-продажи. Потребуйте "чистую" справку формы 9 и убедитесь в ее подлинности в паспортном столе.

Используйте только безопасные расчеты по сделки. Помните, что расчеты через банковскую ячейку только "условно безопасный" способ расчетов, так как банк не несет никакой ответственности за вложения в нее. Если, например, данная ячейка будет ограблена ( а такие случаи неоднократно случались) Вы, скорее всего, не сможете вернуть свои деньги. Кроме того существуют дополнительные риски с моментом окончания хранения и сроками регистрации, доступом в ячейку и др.

Помните! Если Вы хотите провести сделку самостоятельно, без привлечения специалистов, взвесьте все "за" и "против", так как допущенные ошибки могут быть непоправимы и могут настигнуть Вас даже по прошествии нескольких лет!