Договор ренты

Если Вы хотите передать свое имущество в собственность в обмен на регулярные рентные платежи или другое содержание, то Вам необходимо заключить договор ренты. Какой выбрать договор  ренты (постоянной или пожизненной) или договор пожизненного содержания с иждивением зависит как от  имущества, передаваемого под выплату ренты , так и от участников сделки.

Наши специалисты помогут Вам:

составить грамотный договор, учитывающий все  детали взаимоотношений сторон договора;

проанализировать готовый договор ренты перед его заключением;

осуществить ренту имущества «под ключ».

Договор ренты— соглашение, в соответствие с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (рентные платежи).

Различают следующие виды договора ренты:

Договор постоянной ренты - соглашение, в соответствии с которым получатель ренты передает принадлежащее ему имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму, при этом срок действия договора не ограничен каким-либо периодом времени.

Договор пожизненной ренты - соглашение, в соответствии с которым получатель ренты передает принадлежащее ему имущество в собственность плательщику ренты, а тот в свою очередь обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму, при этом срок обязательства по выплате этой суммы определяется сроком жизни получателя ренты или указанного им третьего лица. Самый распространенный вид ренты, при котором рентополучателем  выступает только частное лицо. Выплаты производятся в конце каждого месяца и составляют не менее минимального размера оплаты труда.

Договор пожизненного содержания с иждивением - соглашение, в соответствии с которым гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется пожизненно содержать с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Данный тип договора, в отличие от предыдущих, носит личностные аспекты. Соглашаясь на условия данного договора, плательщик берет на себя обязанность содержать получателя ренты и удовлетворять все его потребности.

 По договору ренты жилая недвижимость переходит от ее владельца, в дальнейшем получателя ренты, в собственность к плательщику ренты. При этом недвижимость остается в качестве залога у получателя ренты как средство обеспечения выполнения плательщиком ренты своих обязанностей. Получатель ренты имеет право проживать в данной квартире до конца своей жизни. Взамен, плательщик ренты обязуется содержать получателя до конца его жизни за счет собственных средств. Содержание может предоставляться как в виде денежных средств, так и в натуральном виде: продукты питания, лекарства, одежда и прочих необходимых пожилому человеку вещей, в том числе ухода. Минимальный размер ежемесячных выплат не может быть ниже двух минимальных размеров оплаты труда. Кроме того плательщик ренты несет  ответственность по различным расходам связанным с жилой недвижимостью, например, оплата  коммунальных услуг, ремонта, налогов и т. п.

Рентополучателем может быть любой дееспособный человек, но такие сделки, как правило, заключаются в основном с пожилыми одинокими людьми. Кроме того, пожизненная рента может быть разделена на несколько рентополучателей, согласно заключенному договору, обычно в равных долях, при этом, со смертью одного из рентополучателей, его доля делится между остальными рентополучателями.

Рентоплательщиком может быть не только физическое, но и юридическое лицо.

Плательщик ренты обладает минимумом прав в отношении полученного жилья, до момента смерти его бывшего владельца. Такую недвижимость нельзя продать, обменять, даже вселиться по закону, единственное, что можно сделать – это переуступить договор ренты другому лицу. Одновременно с регистрацией договора ренты и переходом прав собственности выполняется  регистрация залога, который будет законодательно ограничивать права нового владельца на распоряжение объектом недвижимости. Эти ограничения (обременения) предусмотрены в российском законодательстве для гарантированной защиты прав пожилых людей.  

Оформление договора ренты

 Порядок оформления договора определяется статьями с 601 по 605 ГК РФ. Согласно статье 421 ГК РФ, в данный договор можно включить отдельные свободные положения, не конфликтующие с положениями закона. В отличии от договоров купли - продажи жилой недвижимости оформление договора ренты требует обязательного заверения у нотариуса.

Договор пожизненного содержания с иждивением составляется у нотариуса при обязательном наличии обеих сторон. Услуги нотариуса оплачиваются в размере 0,5% от суммы указанной в договоре, но не менее 300 и не более 20000 рублей.

После заверения у нотариуса, договор подлежит государственной регистрации.

 Документы для государственной регистрации:

  - заявление на государственную регистрацию;

  - документы, удостоверяющие личность участников сделки;

 - согласие супругов обеих сторон сделки, заверенное нотариально;

 - правоустанавливающие документы на недвижимость от получателя ренты с обязательным наличием свидетельства о праве собственности и документа – основания. Это может быть договор дарения, передачи (в случае, если недвижимость была приватизирована), купли – продажи, может быть документ о праве наследования, и т.п.;

 - выписки из домовой книги и копия финансового лицевого счета;

 - справка из БТИ, форма 11-а;

 - технический паспорт с указанием экспликации и поэтажного плана дома;

 - оригинал договора пожизненного содержания с иждивением, заверенный у нотариуса;

 - квитанция об уплате регистрационных сборов; 

  Условия прекращения договора ренты:

 Рента не может быть расторгнута, если на это не дано согласие ее получателя.

Расторжение договора осуществляется по взаимному согласию сторон, оформляется в виде соглашения о расторжении и заверяется у нотариуса.

Рента может быть выкуплена. Если договор был оформлен с выплатой разового платежа, то цена выкупа равняется сумме годовой ренты. Если договор предусматривал только ренту, то к этой сумме прибавляется стоимость данной недвижимости по соглашению сторон, либо исходя из оценки объекта недвижимости.

Новация обязательств. С согласия получателя ренты, жилая недвижимость может быть продана с последующей покупкой другого жилья, на которое переходят залоговые обязательства со старого жилья.

Все изменения, связанные с прекращением ренты необходимо незамедлительно зарегистрировать  в Едином государственном реестре прав.

 Условия расторжения договора ренты:

По взаимному согласию сторон. В этой ситуации все возвращается к первоначальной ситуации: собственником квартиры становится рентополучатель, который возвращает рентоплательщику все полученные денежные средства, и они оба освобождаются от всех принятых на себя по договору обязательств.

В связи с нарушением плательщиком ренты своих обязательств (ст.605 ГК РФ). Спор разрешается в судебном порядке, на период судебных разбирательств, до выяснения ситуации с плательщика ренты временно снимаются обязательства по ее уплате.

Как правило, под «существенными нарушениями» подразумевается регулярное невыполнение или нарушение договорных условий, влекущее за собой серьезные негативные последствия: невыплата или длительная задержка рентных выплат, долги по  коммунальным платежам  и т.п. 

 Условия, при которых договор ренты может быть признан недействительным: 

Совершение  рентоплательщиком в отношении рентополучателя  обмана или насильственных действий .

 Недееспособности одного из участников сделки в момент  его заключения.

Но чаще проблемы при исполнении договора  пожизненной ренты с иждивением возникают не по юридическим причинам, а из-за складывающихся отношений между сторонами договора. Как правило, договор ренты исполняется на протяжении довольно длительного времени за которое могут накапливаться какие-то обиды, порой надуманные, а иногда и обоснованные. Возникающие разногласия между сторонами в результате могут привести к разрыву договора ренты. При заключении договора необходимо очень взвешенно подходить к оценке всех  "за" и "против" и реально оценивать собственные силы.

От тщательности проработки условий договора и  обязанностей сторон во многом зависит вероятность возникновения осложнений при его исполнении. Если в договоре предусмотрены условия изменения содержания, в зависимости от состояния получателя ренты. а так же возможность , например, замены денежного содержания натуральным в дальнейшем при исполнении данного договора гораздо проще решить возникающие вопросы. Кроме того необходимо документально оформить правила контроля за исполнением договора, например, вести тетрадь учета передачи рентополучателю  медикаментов, продуктов и др., где рентополучатель ставил бы свою отметку об исполнении договорных обязательств. Необходимо сохранять подтверждающие документы о произведенных расходах (чеки, договора и пр.).

Если Вас заинтересовали возможности, предоставляемые договором ренты, или возникли какие-либо вопросы, наши специалисты всегда готовы подробно ответить на них и дать любую необходимую Вам консультацию.

 Оформление договора ренты с нами - это просто!